宏观调控政策频频”亮剑”房地产业洗牌加剧

文/林喆
   近期，调控政策频频“亮剑”，房地产板块应声持续调整。但是，受行业景气高涨以及人民币持续升值等利好因素的影响，未来2至3年内，房地产行业的整体业绩有望持续增长。与此同时，业内专家也指出，趋紧的调控将使房地产行业净利润增长率将有所放缓，而且，在资本市场的推动下，土地、资金等各种要素资源将向优势企业集中。

全年业绩“有底”

对于房地产企业而言，除了当期结算收入外，预收账款也在不断增加，这是已经实现但尚未结算的销售收入。三季报中，预收账款项目的良好形势已经保证了房地产行业上市公司的未来业绩。

据Wind数据统计，按申万行业分类，三季度末，可统计的102家房地产上市公司的预收账款为989.6亿元，同比增长102%。

预收账款在100亿元以上的公司有两家，为万科A(000002)和保利地产(600048)。二者分别以287.99亿元、104.5亿元居于领先地位，合计占据全行业预收账款的39.66%；预收账款在1亿元以上的公司有61家，占了可比行业内公司的59.8%。

同时，三季报显示，25家公司宣布全年业绩预增在100%之上。如市场预期，行业龙头保持了平稳增长的趋势，万科预计全年净利润增长150%，保利地产预计全年净利润增长100%以上。也有部分公司有望实现业绩的大幅增长，如渝开发(000514)公告全年业绩预增80倍。

平安证券研究员刘细辉认为，当前支撑房地产景气的因素仍然存在，市场总体向上的趋势没有改变。尽管以北京、广州、深圳为代表的部分区域房价上涨偏快，结构性泡沫初显。不过，从全国来看，在成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断属性等因素共同作用下，房价仍然具备上涨动力。

行业洗牌将加速

在调控趋严、加息频仍的背景下，行业洗牌将加速。市场将上演“强者愈强”的马太效应。主流房地产企业业绩高增长和市场占有率将更为突出。

显然，拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。从某种意义上讲，宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。未来房地产股出现结构性的分化在所难免。

今年以来，众多房地产企业或增发股票，或借壳上市，大力开拓融资的有效途径。在资本的助力之下，行业内部的整合正在加速，土地市场的竞争也日趋激烈，随着行业进入门槛的提高，并购重组案例逐步增多。

申银万国江征雁指出，资金实力是房地产行业竞争和可持续发展的首要因素，而能否以多元化方式获取土地则是房地产企业未来发展的关键。在此背景下，两类公司值得看好：一是行业的龙头，公司良好的成长性可以赋予其更高的价值；二是资产注入类，由于公司存在潜在或者已经完成了资产注入，目前股价尚未反映注入资产的价值，具备提升的空间。